경매 물건 중에 말소기준권리보다 먼저 전입신고된 세입자가 있는 경우, 많은 사람들이 보증금을 떠안을까 봐 입찰을 꺼립니다. 하지만 오히려 이런 물건이 더 깔끔하고 수익률이 높을 수 있습니다. 단, 공동주택에서 전입신고 주소가 잘못되면 대항력이 사라지는 경우도 있어 반드시 건축물대장 기준으로 확인해야 합니다.
경매 낙찰, "세입자 인수"가 무조건 불리할까
경매 입찰을 고려할 때 가장 신경 쓰이는 부분 중 하나가 세입자 문제입니다. 특히 선순위 세입자가 있는 물건은 보증금을 떠안아야 한다는 부담 때문에 많은 분들이 피해 가는 게 사실입니다. 하지만 선순위 세입자가 있는 물건이 오히려 후순위 세입자가 있는 물건보다 명도가 수월하고 수익률 측면에서 더 나은 경우도 있습니다.
서울 양천구에 사는 김 모 씨(41세)의 사례를 보면, 그는 시세 6억 원짜리 연립을 경매를 통해 4억 2천만 원에 낙찰받았습니다. 이 물건은 말소기준권리보다 먼저 전입신고가 된 선순위 세입자가 있었지만, 오히려 이런 물건을 선택해 시세보다 30%가량 싸게 내 집 마련에 성공했습니다.
선순위 세입자가 있는 물건의 장점은 명도 과정이 상대적으로 깔끔하다는 점입니다. 후순위 세입자는 보증금을 제대로 받지 못할 위험이 있어 명도 과정에서 갈등이 생기기 쉽습니다. 반면 인수 대상 세입자는 계약 조건이 보호되기 때문에 법적 분쟁이 적고, 상황에 따라 협의가 원활하게 진행됩니다.
공동주택 전입신고, 이걸 틀리면 대항력이 사라진다
선순위 세입자라고 해서 무조건 보증금을 인수해야 하는 것은 아닙니다. 세입자의 전입신고가 잘못되어 대항력이 없는 경우가 있기 때문입니다. 특히 공동주택(아파트, 빌라, 연립)에서는 단독주택과 달리 동과 호수를 정확하게 기재해야 합니다.
실제로 오래된 빌라나 연립에서는 건축물대장상 호수와 실제 표시된 호수가 다른 경우가 종종 있습니다. 예를 들어 B01호인데 지하를 101호, 1층을 201호로 표시하거나, A동과 B동을 잘못 표기하는 사례가 있습니다. 위 사례에서도 세입자가 현관에 적힌 301호로 전입신고를 했지만, 건축물대장상 해당 호수는 201호여서 전입신고 효력이 처음부터 발생하지 않은 경우였습니다.
대항력을 제대로 확인하려면 등기부등본이 아니라 건축물대장을 기준으로 삼아야 합니다. 소유권 관련 내용은 등기부등본이 우선이지만, 주소 및 면적 같은 사실적 표시는 건축물대장이 우선하기 때문입니다. 따라서 경매 입찰 전 반드시 건축물대장과 현장의 호수를 대조해 확인해야 합니다.
선순위 세입자 보증금, 배당요구 여부에 따라 전략이 달라진다
선순위 세입자가 있는 물건을 낙찰받을 경우, 세입자가 법원에 배당요구를 했는지 여부가 핵심입니다.
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배당요구를 한 경우: 세입자가 경매 대금에서 보증금을 우선 배당받고 나가는 경우입니다. 이때는 낙찰자가 세입자에게 별도로 보증금을 돌려줄 필요 없이 명도가 진행됩니다. 다만 낙찰자가 낸 금액에서 배당이 이루어지므로, 입찰가를 보증금만큼 낮게 조정해야 합니다.
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배당요구를 하지 않은 경우: 세입자가 보증금을 받지 않고 계속 거주하겠다는 의사로 볼 수 있습니다. 이 경우 낙찰자가 세입자의 보증금을 인수해야 하며, 세입자는 계약 만료 시까지 거주할 권리가 있습니다. 만약 시세 1억 5천만 원짜리 빌라에 1억 3천만 원의 선순위 세입자가 있고 배당요구가 없다면, 낙찰가를 2천만 원 수준으로 낮춰 쓰지 않으면 오히려 손해를 볼 수 있습니다.
입찰 전에는 반드시 등기부등본 + 전입세대열람 + 배당요구 여부를 확인하고, 보증금만큼 감액된 금액으로 입찰에 참여해야 리스크를 줄일 수 있습니다.
FAQ
Q. 선순위 세입자가 있는데 낙찰받으면 바로 퇴거 요구가 가능한가요? A. 불가능합니다. 선순위 세입자는 주택임대차보호법상 보호를 받으며, 계약 기간이 끝날 때까지 거주할 권리가 있습니다. 묵시적 갱신 상태라면 2년이 추가로 연장된 것으로 봅니다.
Q. 세입자가 배당요구를 했는데도 보증금을 일부만 받으면 어떻게 되나요? A. 배당받지 못한 나머지 보증금은 낙찰자가 인수해야 합니다. 예를 들어 보증금이 1억 3천만 원인데 배당으로 1억 원만 받았다면, 나머지 3천만 원은 낙찰자가 별도로 돌려줘야 합니다.
Q. 선순위 세입자가 배당요구를 하면 이사 비용을 줘야 하나요? A. 법적으로 이사 비용을 줄 의무는 없습니다. 하지만 명도를 원활하게 진행하기 위해 실무상 소정의 사례를 하는 경우가 일반적입니다.
Q. 공동주택에서 전입신고 주소를 잘못 적으면 어떻게 되나요? A. 대항력이 처음부터 발생하지 않은 것으로 간주됩니다. 즉, 선순위 세입자처럼 보이지만 실제로는 보호받지 못하는 세입자가 되어, 낙찰자가 보증금을 인수하지 않아도 됩니다.